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Dipl.-Ing. (FH) Ing. Schmidt
    

Ihr Nutzen

 

Gutachten für die Bewertung von unbebauten und bebauten Grundstücken

 

Sie wollen Sicherheit?

Die nicht seltenen Fehleinschätzungen bei der Immobilienbewertung mögen eine Ursache für die Ansicht sein, dass jede Wertfindung subjektiver Natur ist. Statistische Auswertung von Grundstückskaufpreisen, wie sie das Baugesetzbuch durch die Institution der Gutachterausschüsse der Gemeinden vorsieht, beweisen jedoch eindeutige Gesetzmäßigkeiten zwischen Grundstückseigenschaften und Grundstückspreisen.

Von diesen Kriterien unabhängige Preisunterschiede beruhen dann lediglich auf persönlichen Verhältnissen (Liebhaberpreise z.B. wegen Nachbarschaft) oder mehr oder weniger großem Verhandlungsgeschick des Käufers oder Verkäufers bei der Festlegung des Kaufpreises etc.

Die Nennung, Begründung und Wertung aller im Baugesetzbuch erwähnten, für den Wert von Grundstücken relevanten Faktoren machen die Wertermittlung nachvollziehbar und ermöglichen gegebenenfalls auch die Aufdeckung von Fehlbewertungen.

Die Methode, nach der eine Immobilie bewertet wird, richtet sich nach der Art der Immobilie. Schon bei der Auswahl des Wertermittlungsverfahrens muss der Sachverständige die richtige Entscheidung treffen. So ist es in der Regel falsch, ein Einfamilienhaus nach dem Ertragswertverfahren und ein Miethaus nach dem Sachwertverfahren zu bewerten.

Der Verkehrswert von Einfamilienhäusern ist meist nicht durch ihren Mietertrag erklärlich. Die Rendite, die ein Einfamilienhaus ermöglicht, ist meist geringer als die Rendite von sicheren festverzinslichen Geldanlagen oder von Miethäusern. Demzufolge wird für die Bewertung von Einfamilienhäusern nicht das Ertragswertverfahren sondern das Sachwertverfahren angewendet.

Der Verkehrswert von Mietwohnhäusern, Geschäftshäusern, Hotels, etc. hängt wesentlich von deren Mietertrag ab und wird daher hauptsächlich durch die Berechnung des Ertragswerts ermittelt. Soweit Vergleichskauffälle durch die Gutachterausschüsse zur Verfügung gestellt werden können, kann das Vergleichswertverfahren unter Berücksichtigung statistischer Methoden angewendet werden.

Welches Wertermittlungsverfahren im konkreten Fall adäquat ist, hat der Sachverständige von Fall zu Fall zu entscheiden. Der Sachverständige hat das Ergebnis des oder der Wertermittlungsverfahren anhand von Vergleichswerten und seiner Marktkenntnis einer Plausibilitätsprüfung zu unterziehen.

Die für diese Berechnungen erforderlichen Daten wie Bodenrichtwert, Liegenschaftszinssatz Mietertrag (und andere, abhängig von Grundstückslage und Gebäudeart) werden von den Gutachterausschüssen für Grundstückswertermittlung aus deren Kaufpreissammlung ermittelt. Diese Daten können nach sachverständiger Einschätzung für die Wertermittlung verwendet werden.

 

 

Welche Verfahren werden bei der Wertermittlung von Häusern und Grundstücken angewand?

 

  • Wertermittlung nach dem Vergleichsverfahren

Bei dem Vergleichswertverfahren wird das unbebaute oder bebaute Grundstück mit den Verkaufspreis anderer, in ihren Wert beeinflussenden Merkmalen möglichst gleichen, bereits verkaufter Grundstücke verglichen (Vergleichsgrundstück). Weichen wertbeeinflussende Merkmale, wie z.B. Lage, Größe, Ausstattung und Alter beim Vergleichsgrundstück ab, werden diese bei den zu vergleichenden Objekten durch Werterhöhung/Wertminderung und Auf-/Abschläge berücksichtigt. Anwendung findet das Vergleichswertverfahren z.B. bei der Beurteilung des Bodenwertanteils bebauter Grundstücke und bei der Preisermittlung von Eigentumswohnungen. Grundlage für das Vergleichswertverfahren bilden die §§ 13, 14, 15 Abs. 2 und 21 Abs. 2 der Wertermittlungsverordnung (WertV).

 

  • Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren

Bei dem Sachwertverfahren werden die Herstellungskosten des zu bewertenden Grundstückes im Errichtungsjahr ermittelt und auf das Bewertungsjahr umgerechnet. Der so ermittelte Wert wird dann noch durch den Ausstattungsgrad, Objektart, das Alter (Restnutzungsdauer) und eventuell vorhandene Bauschäden prozentual auf- oder abgemindert. Anwendung findet das Sachwertverfahren z.B. bei Ein- und Zweifamilienhäusern. Grundlage für das Sachwertverfahren bilden die §§ 21 bis 25 der Wertermittlungsverordnung (WertV).

 

  • Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren

Bei dem Ertragswertverfahren wird der Wert des Grundstückes nach der Ertragsfähigkeit (Reinertrag) des zu bewertenden Grundstücks ermittelt. Lage, Größe, Ausstattung und Alter haben nur indirekt Einfluss auf den Wert des Grundstückes. Es geht hier vielmehr darum, welchen Ertrag (Rohertrag) ein Grundstück z.B. durch Vermietung bei einem Haus oder durch Gewinne aus Verkäufen in einem Ladengeschäft über einen bestimmten Zeitraum erwirtschaftet. Davon müssen noch die Bewirtschaftungskosten abgezogen werden. Der daraus errechnete Reinertrag wird dann zur Beurteilung herangezogen. Anwendung findet das Ertragswertverfahren z.B. bei der Beurteilung von Mietwohnhäusern, Dienstleistungsimmobilien, gewerblich/industriell, gemischt und öffentlich genutzten Grundstücken. Grundlage für das Ertragswertverfahren bilden die §§ 15 bis 20 der Wertermittlungsverordnung (WertV).